Centro de Decisiones — Gravity Revenue Engine

Bloque 0

Overview de cartera · todas las promociones

▶ Vista de dirección sobre las 25 promociones: cumplimiento del plan de ventas, ingresos totales y a la fecha, unidades vendidas, semáforo de salud y decisiones pendientes por proyecto.

Ingresos totales cartera

€806,4M

GDV agregado de 25 promociones

Ingresos hasta la fecha

€428,6M

53% del GDV reconocido

Unidades vendidas

1.244 / 2.266

55% de absorción

Decisiones pendientes

137

en las 25 promociones

Salud de cartera

15 / 4 / 6

verde / ámbar / rojo

⚠ Dónde poner el foco esta semana

Polanco Vertical

México · Ciudad de México

€1.932.000 · 12 decisiones

Cumplimiento: 62%

Navigli Fabbrica

Italia · Milán

€1.810.000 · 11 decisiones

Cumplimiento: 69%

Gravity Residencial Teatinos ▸

España · Málaga

€1.607.000 · 12 decisiones

Cumplimiento: 92%

País	Localidad	Proyecto	Performance vs. plan	Ingresos totales	Ingresos a la fecha	Uds totales	Uds vendidas	Salud	Decisiones
Total cartera			95%	€806.400.000	€428.600.000	2.266	1.244		€16.469.000

Cómo leer el semáforo: verde ≥ 95% del plan de ventas, ámbar 80–94%, rojo < 80%. La marca vertical de la barra señala el 100% del plan; lo que sobrepasa esa marca es ritmo por encima de objetivo y suele indicar margen para subir precio.

Bloque 1

De dónde partimos · plan de referencia

▶ Baseline aprobado del proyecto y cómo se reparten las ventas a lo largo de la obra, incluido el tramo que se reserva para vender con obra terminada.

GDV baseline

€28,6M

Plan aprobado en comité T+0

Precio medio de salida

€3.320 /m²

Lista oficial pre-lanzamiento

Ritmo objetivo

3,8 ud/mes

Absorción media planificada

Tramo llave en mano

18 ud

Reservadas para venta con obra terminada

Horizonte de obra

22 meses

De cimentación a entrega

Curva de obra y escalera de precios · hitos estandarizados

La gasolina de la escalera de precios: 7 hitos de obra con subida sugerida en cada uno, modulada por umbrales de absorción y presión de demanda (DPI). El tramo final captura la prima de llave en mano.

H1 · T+0

Lanzamiento comercial

Precio de salida €3.320 /m². Objetivo: 15% reservas en 8 semanas.

ΔPVP acumulado: base

H2 · T+4m

Cimentación terminada

Primera prueba de ritmo. Si absorción ≥ 25% → +1,0%.

ΔPVP: +1,0%

H3 · T+9m

Estructura completa

Hito de confianza comprador. Umbral 40% vendido → +1,5%.

ΔPVP: +2,5%

H4 · T+13m

Cerramiento de fachada

Ventana de áticos retenidos. Umbral 55% → +1,5%.

ΔPVP: +4,0%

H5 · T+17m

Instalaciones y acabados

Producto visible en visita. Umbral 70% → +1,0%.

ΔPVP: +5,0%

H6 · T+20m

Obra terminada

Prima llave en mano en tramo retenido (18 ud): +3,1% PVP.

ΔPVP: +6,5%

H7 · T+22m

Entrega y cierre

Stock final con escasez visible. Subasta de cierre en áticos.

ΔPVP: +7,5% máx

Vender al final de obra —incluso con ella terminada— es un factor clave del plan: el tramo llave en mano (18 unidades) captura una prima estimada del 3,1% sobre PVP, que compensa con creces el coste financiero de mantener ese stock sin vender durante la obra.

Bloque 2

Dónde estamos hoy · plan vs. real

▶ Ritmo real frente al objetivo, desviaciones vs. plan y descomposición de la diferencia de ingresos.

Ritmo real (90 días)

3,5 ud/mes

vs. objetivo 3,8 → 92% del plan

Ingresos reconocidos

€13,9M

49% del GDV · plan: 51%

Precio medio realizado

€3.402 /m²

+2,5% sobre salida · escalera activa

Brecha de ingresos

−€0,6M

vs. plan a la fecha

Uplift potencial restante

+€1,6M

si se ejecutan las decisiones del bloque 4

Descomposición de la brecha (waterfall)

€14,5M

Plan a la fecha

−€0,9M

Ritmo bajo en 2D plantas bajas

+€0,5M

Prima en áticos y 3D SE

+€0,2M

Extras / Upselling

−€0,4M

Descuentos puntuales

€13,9M

Real a la fecha

La brecha de −€0,6M no es de precio sino de mezcla: el stock que se está moviendo es el de menor ticket. Las decisiones del bloque 4 atacan ese punto: repricing de 2D plantas bajas y liberación condicionada de stock premium.

Bloque 3

Qué nos viene · alertas y horizonte de costes

▶ Señales con horizonte T+1 a T+12m: alertas activas y presión de coste sobre el margen.

📉

Competidor primario (As Robles) baja −2,8% en 2D plantas bajas

Riesgo de canibalización en el LMP Joven pareja primera vivienda, sensible al precio. Urgencia 78/100 · acción en Pricing.

⚡

Stock 2D SE agotado en el comp set por primera vez en 18 semanas

Ventana de poder de precio abierta para nuestras 11 unidades 2D SE restantes. Urgencia 86/100 · acción en Pricing.

🏗

Nueva oferta competidora: 48 ud 4D con áticos en Q3-2026

Afecta a la ventana de subasta de cierre de nuestros 6 áticos retenidos. Urgencia 64/100 · acción en Producto.

💶

Euribor 12m −15 pb en una semana

Mejora la capacidad de compra del comprador nacional (90% hipoteca). Soporta subida selectiva en 2D plantas medias-altas.

🧱

Anticipación de costes: capítulos de mayor peso suben dentro de la ventana de reacción

Estructura y cerramientos anticipan +2,1% de coste. Sin cobertura, el impacto en margen es −1,2 pp. Ventana de reacción abierta.

Cada señal llega taggeada al módulo que debe reaccionar y su urgencia se reajusta al escenario activo (Conservador / Base / Agresivo). Cualquier señal puede convertirse en una decisión auditable en un clic.

Bloque 4

Qué decidimos · decisiones propuestas

▶ Una decisión por módulo (mercado, demanda, producto, precio y costes) más las acciones inmediatas sobre ritmo y stock.

Estrategia de precios

Fijar tarifa oficial en €3.510 /m² para 2D y bloquear el floor: ninguna oferta por debajo sin aprobación de Comité.

+1,8 pp de margen sobre el plan inicial

Señal: el pricing probabilístico da 70% de probabilidad de cerrar entre €3.430 y €3.590 /m² en 6 semanas, con floor defendido en €3.120 /m².

Aplicar ya · pre-lanzamiento

Definición de producto

Cerrar el catálogo de extras antes de la ventana de cambios y empaquetar los tres de mayor penetración (A/A, cocina, iluminación) en el precio de salida.

+€0,9M de ingresos extra potenciales

Señal: las personalizaciones de pago tienen recorrido hasta 3,3%–5,6% del volumen de ventas (€28,6M) y hoy solo está contratada una parte.

Antes del cierre de calidades

Demanda activa

Dimensionar el plan comercial al comprador nacional y reservar solo el stock con mejores vistas para captar la prima internacional.

Ritmo protegido · +2,4% PVP en stock premium

Señal: el 85% de la demanda es nacional y absorbe el ritmo; el 15% internacional paga prima pero no sostiene volumen.

Plan de ventas T+0

Mercado y competencia

Adelantar la salida comercial y reservar un tramo de unidades para vender con obra terminada, capturando la prima de llave en mano.

+3,1% PVP en el tramo final de obra

Señal: el pipeline de oferta concentra nuevas entradas justo cuando llegaríamos con obra avanzada.

Ventana de salida T+1 a T+3m

Horizonte de costes

Cerrar precio con proveedor en los capítulos críticos ahora y trasladar el diferencial restante al ΔPVP mínimo de la tarifa.

Margen protegido · evita −1,2 pp

Señal: los capítulos de mayor peso anticipan subida de coste dentro de la ventana de reacción disponible.

Ventana de reacción abierta

Las cinco decisiones no son independientes: el floor de precio sostiene el margen que la anticipación de costes amenaza, los extras compensan el tramo reservado para venta llave en mano, y el mix nacional 85/15 es lo que hace creíble el ritmo del plan. Aprobar solo una parte rompe el equilibrio del conjunto.

Acciones inmediatas (NBA) · €1.607.000 en juego

Urgente NBA #1

+€486.000 impacto estimado

Subir +2,0% las 11 unidades 2D SE restantes: el comp set se ha quedado sin stock comparable y la ventana de poder de precio está abierta.

Fundamento: Market Pulse EV-030 · escasez 18 semanas · elasticidad baja en este micro-segmento.

Esta semana NBA #2

+€312.000 impacto estimado

Repricing selectivo de 2D plantas bajas (−1,5% táctico en 6 ud) para responder a la bajada de As Robles sin tocar la tarifa oficial.

Fundamento: Market Pulse EV-031 · canibalización LMP Joven pareja primera vivienda · defensa de absorción, no de ticket.

Estratégica NBA #3

+€809.000 impacto estimado

Mantener retenidos los 6 áticos hasta cerramiento de fachada (H4) y abrir subasta de cierre; el comparable premium ya subió +3,2%.

Fundamento: Market Pulse EV-027/029 · escalera de precios por hitos · prima llave en mano documentada.

Preparar Deck con decisiones estratégicas para llevar a Comité

Consolida plan, brechas, decisiones e impacto en un informe imprimible para el Comité de Dirección.

Bloque 5

Por qué fiarnos · fiabilidad del motor

▶ Track record, bandas de confianza, backtesting y comparación con la decisión humana.

Recomendaciones auditadas

214

histórico de cartera (24 meses)

Acierto direccional

87%

subidas/bajadas acertadas vs. mercado

Error medio de precio

±1,9%

vs. precio de cierre real a 90 días

vs. decisión humana

+2,3 pp

margen adicional medio por proyecto

Banda de confianza P80

±€95 /m²

sobre la recomendación actual

Backtest	Periodo	Señales	Acierto	Error medio	Uplift vs. hold
Escalera de precios por hitos	2024 H2 – 2026 H1	86	89%	±1,7%	+2,1%
Pricing probabilístico (floor)	2025 H1 – 2026 H1	52	85%	±2,0%	+1,4%
Retención llave en mano	2024 H1 – 2026 H1	41	88%	±2,2%	+3,0%
Reacción a comp set (Market Pulse)	2025 H2 – 2026 H1	35	83%	±2,4%	+1,1%

Cómo leerlo: cada estrategia se re-ejecuta contra datos históricos de la cartera comparando lo que el motor habría recomendado con lo que ocurrió. Uplift vs. hold = diferencial de ingresos frente a no haber actuado.

La confianza no se pide: se demuestra. Cada recomendación del bloque 4 enlaza con su evidencia y con el track record de la estrategia que la origina, y el modo Auditoría del Decision Log permite reconstruir cualquier decisión paso a paso.

Bloque 6

Qué ha aportado · valor y auditoría

▶ Euros atribuibles al motor y registro completo de decisiones con su trazabilidad.

Uplift atribuido (YTD)

+€842.000

vs. escenario sin motor (misma cartera)

Margen protegido (costes)

+€196.000

coberturas anticipadas ejecutadas

Extras / Upselling

€214.000

contratado por encima del plan

Decisiones ejecutadas

38 / 51

75% de aceptación del Comité

Fecha	Módulo	Decisión	Autor	Escenario	Impacto	Estado
12 sep 2026	Pricing	Subida +1,5% en hito H3 (estructura completa)	Comité	Base	+€268.000	Ejecutada
28 ago 2026	Producto	Paquete extras A/A + cocina en precio de salida	Comité	Base	+€214.000	Ejecutada
15 ago 2026	Costes	Cobertura de precio en estructura y cerramientos	Dirección	Conservador	+€196.000	Ejecutada
02 ago 2026	Mercado	Retención de 6 áticos hasta cerramiento de fachada	Comité	Agresivo	+€164.000	En curso
18 jul 2026	Demanda	Stock de vistas reservado a comprador internacional	Comité	Base	+€96.000	Ejecutada
30 jun 2026	Pricing	Descuento agresivo en 2D plantas bajas	Equipo comercial	—	−€58.000	Rechazada por el motor

Modo Auditoría: cada fila guarda señal de origen, justificación, evidencia, escenario activo y resultado real posterior, de modo que cualquier decisión puede reconstruirse y evaluarse a posteriori.

El valor del motor se contabiliza de forma conservadora: solo se atribuye el diferencial medido contra el escenario de no actuar, nunca el ingreso total del proyecto. YTD: +€1.038.000 entre uplift de precio y margen protegido.